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La promesse de vente peut-elle prévoir une compensation au profit de l’intermédiaire si la vente n’est finalement pas conclue ?
Lorsqu’une promesse de vente est conclue par l’intermédiaire d’une agence immobilière, il est tentant pour celle-ci de prévoir que si la vente n’a pas lieu par la faute du candidat acquéreur, celui-ci devra à l’agence une indemnité égale à la commission qu’elle aurait dû percevoir au moment de la conclusion de la vente d’une maison ou d’un appartement chez le notaire.
Cela est tentant, mais inutile au regard des dispositions de la loi HOGUET, qui régissent la profession.
En effet, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 9 juillet 2014, « Aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue ».
L’intermédiaire ne peut-il donc prétendre à aucune indemnisation si le comportement du candidat acquéreur le prive de sa commission ?
Pas nécessairement.
Sur le terrain de la responsabilité de droit commun, c’est-à-dire celle que l’on engage à chaque fois que l’on cause un préjudice à autrui, l’agence aurait pu solliciter d’être indemnisée des conséquences pour elle du comportement fautif du candidat acquéreur.
Dans ce cadre, l’agence n’aurait toutefois pas pu prétendre au paiement d’une indemnité équivalente au moment de sa commission.
En effet, soit elle percevra cette rémunération à l’occasion d’une vente future et seules les conséquences du retard de perception des sommes attendues sont indemnisables, soit la vente est réalisée par l’intermédiaire d’un concurrent, situation dans laquelle l’intermédiaire évincé ne pourra prétendre qu’à l’indemnisation de la perte de chance d’être rémunéré en cas de vente du bien.
Dans les deux cas, les montants éventuellement accordés par une juridiction seraient inférieurs à celui de la commission, solution conforme aux exigences fixées par la loi HOGUET.
