Vous avez acheté un appartement en VEFA (vente en état futur d’achèvement) et vous découvrez que le promoteur est en faillite. Techniquement, on parle plutôt de « procédure collective ». Et, dans les procédures collectives, on parle de redressement judiciaire, lorsque le promoteur est susceptible de se remettre des difficultés qu’il rencontre. Ou de liquidation judiciaire, lorsque la situation économique est si dégradée qu’aucune redressement n’est raisonnablement envisageable.
Et, pour complexifier encore la situation, c’est parfois la « maison mère » qui est fait l’objet d’une procédure collective et pas la société avec laquelle la vente a été signée. En effet, ce sont souvent des « sociétés projets », des SCCV (société civile de construction vente) qui vendent les programmes. Ces sociétés projets sont des filiales d’une société mère. Mais côté acquéreur, c’est bien souvent le nom de la société mère, l’enseigne, que l’on retient. Ces situations sont évidemment très complexes et les enjeux financiers conséquents, mieux vaut donc se faire accompagner par un avocat expert en VEFA.
Sommaire
VEFA, faillite et garantie
Fort heureusement, la loi protège les acquéreurs. Même si le promoteur est en faillite, en liquidation judiciaire, l’acquéreur dispose de garanties spécifiques à la VEFA. En l’occurrence, ce sera la garantie d’achèvement. Cette garantie est donnée par une banque ou une compagnie d’assurance qui s’engage, en cas de défaillance du promoteur, soit à rembourser les acquéreurs, soit à financer l’achèvement des travaux.
Les acquéreurs sont donc assurés soit de récupérer leurs fonds, soit de voir, un jour, la construction achevée. C’est la promesse de la GFA : garantie financière d’achèvement. C’est en tous cas, ce que la loi prévoit. Dans les faits, les acquéreurs en VEFA confrontés à la faillite du promoteur vont devoir batailler soit pour que le garant accepte d’intervenir, soit pour que le travaux reprennent rapidement, soit encore pour faire suspendre le remboursement de leur prêt.
Mobiliser rapidement le garant d’achèvement
Le garant d’achèvement risque de ne pas être pressé d’engager les dépenses, parfois considérables, que suppose la reprise des travaux. Il pourra aussi discuter sur le point de savoir si sa garantie doit réellement être mobilisée. Dans la loi, c’est la défaillance du promoteur qui entraîne la mise en jeu de la garantie d’achèvement. Bien sûr, la liquidation judiciaire signe une défaillance. Mais si c’est « seulement » la maison mère qui est en liquidation ? Chaque situation doit être examinée avec précision pour actionner les bons leviers et ne pas perdre de temps.
Car, si le garant d’achèvement n’intervient pas rapidement, le risque est double pour l’acquéreur :
- D’une part, s’enfoncer financièrement dans des difficultés qui, à force de s’accumuler, vont devenir inextricables et,
- D’autre part, se voir ensuite privé du droit d’agir en justice contre le garant en raison de l’expiration du délai de prescription.
La Cour de cassation a, sur ce terrain, rendu une décision qui donne raison au garanti d’achèvement qui refuser d’intervenir, au motif que les acquéreurs avaient trop tardé à agir contre lui. Aussi choquante que soit l’issue de ce procès, elle doit alerter les acquéreurs sur la nécessité d’agir vite, fort et efficacement en cas d’interruption prolongée du charnier.
Des acquéreurs ont aussi « perdu » le bénéfice de la garantie d’achèvement pour avoir été trop conciliant avec le promoteur et, surtout, mal conseillés.
Et si les travaux d’achèvement s’éternisent
C’est – hélas – une possibilité. Le garant d’achèvement a été mobilisé par les acquéreurs, il a accepté d’intervenir mais les acquéreurs ne voient pas la fin du chantier. Ils subissent non seulement la faillite du promoteur, mais encore l’inertie du garant d’achèvement. Dans ce cas, les acquéreurs pourront envisager d’engager la responsabilité du garant d’achèvement qui, en n’agissant pas rapidement, aggrave leurs préjudices.
Cette hypothèse n’est pas seulement théorique. En 2025, plusieurs groupes de promotion immobilière ont fait faillite, laissant derrière eux des dizaines de programmes de VEFA inachevés. Les banques ou les compagnies d’assurance qui délivrent les garanties d’achèvement des VEFA ne sont pas des sociétés de promotion immobilière. Elles font donc appel à des professionnels de la construction qui vont prendre le chantier en charge : ce sont les mandataires ad hoc.
Mais voila, ils sont peu à exercer cette activité et croulent donc sous les dossiers. Cette concentration du marché est lourde de conséquences pour les acquéreurs en VEFA, victimes de la faillite du promoteur et du « succès » des mandataires ad hoc.
Les limites de la GFA en cas de faillite du promoteur
S’il peut être responsable de l’aggravation du retard de livraison de la VEFA, en revanche, le garant d’achèvement n’est pas responsable du retard de livraison lié à la faillite du promoteur. Les acquéreurs ne seront donc pas indemnisés du retard de livraison, en tous cas pas par le garant d’achèvement. Autre précision, la GFA n’a pas pour objet de réparer les ouvrages mal réalisés. Dès lors, si le chantier a été mal conduit et qu’il y a des malfaçons, un débat va s’engager entre la GFA, les entreprises et les assureurs pour savoir qui doit prendre en charge le coût des réparations. Dans les cas les plus graves, ce débat aura lieu dans le cadre d’une expertise judiciaire et peut durer des années.
Le temps est donc un facteur essentiel à prendre en considération en cas de faillite d’un promoteur. Et, si bien sûr il ne faut pas agir dans la précipitation, il faut rapidement se mobiliser. Et se faire accompagner par un avocat habitué à intervenir sur ce sujet délicat. Il existe en effet des actions à mettre en oeuvre pour protéger les intérêts des acquéreurs, spécialement leurs intérêts financiers. On citera par exemple la suspension du prêt immobilier qui permet aux acheteurs de ne pas se retrouver eux-mêmes en faillite.
