Dans la vente en état futur d’achèvement (VEFA) l’acquéreur achète un bien dont la construction n’est pas achevée.
Il en paye le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Le risque, dans une telle opération, est que la construction ne soit jamais achevée. L’acquéreur se retrouverait alors propriétaire d’un bien partiellement construit mais tout à fait inutilisable.
C’est pour pallier ce risque qu’a été instituée la « garantie financière d’achèvement ».
Une banque ou une compagnie d’assurance, par exemple, s’engage à financer l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du promoteur.
Comment se définit le niveau d’achèvement ?
Lorsqu’il est amené à financer les travaux d’achèvement, le garant cherchera naturellement à limiter sa participation strictement à ce qu’il doit.
Dans ce contexte, les acquéreurs et le garant d’achèvement n’auront pas la même vision de ce qu’est un appartement achevé.
Les débats peuvent ainsi porter sur le niveau de finition, sur les aménagements extérieurs, etc.
Sur ce thème, la Cour de cassation vient de trancher un litige dans lequel les acquéreurs estimaient que le garant d’achèvement devait également financer non seulement les travaux nécessaires pour rendre l’appartement habitable ; mais encore les travaux permettant d’utiliser « l’intégralité des lots » objet de la VEFA, y compris les jardins d’agrément.
En l’occurrence, il s’agissait de consolider un talus et d’installer des garde-corps.
La Cour de cassation distingue donc entre « habitable » et « achevé » et considère que le garant d’achèvement n’est libéré de son obligation que lorsque tous les « lots » figurant au contrat de vente sont achevés : appartement, cave, parking, jardin, etc.
Quid du solde du prix de vente ?
Et, lorsqu’il a rempli complètement cette obligation, le garant d’achèvement peut réclamer à l’acquéreur la fraction du prix de vente qu’il n’a pas versée au promoteur.
Le deal est équitable.
L’acquéreur ne peut en effet entrer en possession d’un bien achevé à 100% alors qu’il n’aurait payé qu’une partie du prix de vente.
