Le droit apparait souvent comme une chose abstraite, complexe, une source de contraintes.
Certes, c’est parfois le cas.
Mais le droit peut aussi avoir des effets tangibles, représenter un intérêt très concret, très rapidement, notamment dans le cadre d’un achat immobilier en VEFA et lors de son inachèvement.
La suspension sans frais du prêt immobilier
Ce sont exactement le sens et les conséquences de la jurisprudence de la Cour de cassation qui permet d’obtenir la suspension sans frais d’un prêt immobilier souscrit pour financer un achat « sur plans » et que l’opération tourne au fiasco…
La situation est la suivante :
Un particulier achète « sur plans », en état futur d’achèvement (VEFA), un appartement, que ce soit pour y vivre ou pour le louer, dans le cadre d’un investissement locatif, souvent associé à un mécanisme de défiscalisation.
Malgré toutes les assurances reçues, les promesses faites, l’appartement n’est pas livré dans le délai prévu, voire jamais livré.
Les enjeux
Dans une telle situation, l’acquéreur est néanmoins obligé de commencer à rembourser la banque qui lui a prêté pour financer l’acquisition.
Même si on lui a vendu un « package » incluant la vente, le prêt, voire la gestion locative, chaque opération est juridiquement distincte des autres.
Par conséquent, le retard de livraison ou l’absence de livraison de l’appartement n’autorise pas de factol’acquéreur à suspendre le remboursement de son prêt.
Et ce, quelle que soit l’ampleur des difficultés financières auxquelles il doit faire face…
L’on ne peut se faire justice à soi-même.
Les solutions
L’acquéreur – emprunteur devra donc soit négocier avec sa banque une suspension des remboursements(suspension « amiable »), soit demander au juge qu’il ordonne cette suspension (suspension « judiciaire »).
Pour bien choisir l’une ou l’autre des solutions, il faut en mesurer les avantages et les inconvénients respectifs :
| Suspension « amiable » | Suspension « judiciaire » | |
|---|---|---|
| Délai pour obtenir la suspension | Quelques semaines | Quelques mois |
| Probabilités d’obtenir la suspension | 100% si elle est prévue au contrat de prêtSelon le « bon vouloir » du banquier si la suspension n’est pas prévue au contrat ou lorsque le délai prévu a été épuisé | Très bonnes si la demande est formulée en respectant les conditions fixées par la Cour de cassation et en utilisant la procédure adéquate |
| Durée de la suspension | 2 ans au maximum en règle générale | Jusqu’à la fin du contentieux avec le promoteur |
| Coût | Intérêts et frais | Honoraires d’avocat et frais d’huissier à prévoir |
Ainsi, si la suspension « judiciaire » est plus « complexe » dans sa mise en œuvre, elle présente l’énorme avantage de ne pas être limitée dans le temps.
Le Juge ordonne en effet la suspension des remboursements jusqu’à ce qu’une solution intervienne dans le litige qui oppose l’acquéreur au promoteur.
Cette suspension « judiciaire », qui s’impose donc à la banque, ne donnera pas lieu :
- Ni au paiement de frais, intérêts et accessoires à l’exception de l’assurance emprunteur ;
- Ni à une inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers.
Au cours de l’année 2016, nous avons demandé 4 fois la suspension des remboursements pour des acquéreurs en situation délicate et l’avons obtenue à chaque fois malgré l’opposition parfois farouche des banques concernées.
Nous allons maintenant poursuivre les actions engagées contre les promoteurs concernés avec une plus grande sérénité pour nos clients, qui n’auront plus à subir, chaque mois, les conséquences de l’échec de l’opération immobilière dans laquelle ils ont investi.
