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La théorie
Il n’est hélas pas rare de découvrir, après l’acquisition d’un bien immobilier, que celui-ci est affecté d’un vice caché : fissures, humidité, etc.
L’acquéreur marri aura alors à cœur d’exprimer au vendeur l’ampleur de son mécontentement et d’obtenir de lui une juste réparation.
Mais le droit n’est pas ici en phase avec le bon sens et, selon que le vendeur est un professionnel de l’immobilier ou non, et selon comment ont été rédigées les clauses de l’acte de vente de la maison, l’acquéreur pourrait n’avoir le droit qu’à faire réaliser à ses frais les travaux nécessaires sans pouvoir espérer jamais en être dédommagé.
C’est le cas notamment lorsque le vendeur est un « particulier » et que figure dans l’acte notarié une stipulation précisant que le vendeur n’est tenu à la garantie des vices cachés que dans la mesure où il avait connaissance desdits vices.
Et la difficulté sera alors pour l’acquéreur de démontrer la connaissance que le vendeur en avait et, dans ce domaine, l’évidence ne fait pas preuve.
Ainsi, dans le cadre du contentieux qui opposera vendeur et acquéreur, et la plupart du temps après l’organisation d’une expertise judiciaire, le nouveau propriétaire des lieux devra apporter la preuve de ce que l’ancien propriétaire connaissait les vices que présente le bâtiment.
Un exemple récent vient illustrer la manière dont les juridictions appréhendent ces situations.
La pratique
En 2004, Madame X a vendu aux époux B une maison située à Marseille.
Les époux B ont découvert ensuite que les murs présentaient des fissures traversantes, c’est-à-dire des fissures d’une dimension telle qu’elles traversent les murs extérieurs de part en part.
Madame X avait fait reboucher ces fissures et fait réaliser des travaux de ravalement de sorte que les fissures n’étaient pas décelables pour les acquéreurs.
Les juges ont estimé que ces travaux ne devaient pas être considérés comme caractérisant la volonté manifeste de tromper les acquéreurs.
En revanche, ils ont estimé « que la venderesse connaissait, au moment de l’acte, l’existence des fissures colmatées et donc invisibles aux yeux de profanes, dont elle n’avait pas révélé l’existence aux acquéreurs ».
La vendeuse a donc été condamnée à rembourser aux acquéreur la somme de 150.000 € ; tandis qu’elle avait vendu la maison 229.000 € (Aix, 1er décembre 2016, RG n°15/10747).
Désireuse de partager avec l’agence immobilière qui l’avait accompagnée dans cette vente la charge de cette condamnation, la vendeuse a imaginé de mettre en cause sa responsabilité.
Ce fut sans succès et, par un arrêt remarqué du 29 mars 2018(Civ. 3ème, 29 mars 2018, 17-13.157) la Cour de cassation coupe court à cette tentative.
Et la Cour de cassation justifie sa décision non pas en considérant qu’il n’appartenait pas à l’agence d’alerter la vendeuse sur le fait qu’elle devait informer les acquéreurs sur l’existence des fissures ; mais en expliquant que la restitution d’une partie du prix de vente à laquelle elle a été condamnée ne constitue pas, pour elle, « un préjudice indemnisable ».
Il y a fort à parier que l’agence immobilière, à l’inverse de la vendeuse, ait apprécié toute la subtilité juridique de cette décision…
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