Sur le terrain de la Vente en état futur d’achèvement (V.E.F.A.), aussi appelée « vente sur plan », la loi ELAN vient apporter quelques précisions à propos de la garantie d’achèvement.
Sommaire
La garantie financière d’achèvement (G.F.A.)
Lorsqu’il achète en VEFA, l’acquéreur achète un bien, un appartement par exemple, dont la construction n’est pas achevée.
L’acquéreur va néanmoins devoir verser des sommes d’argent au vendeur, le promoteur de l’opération, qui lui adresse des appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Ainsi, si le promoteur n’est pas en mesure de mener à bien le projet de construction, l’acquéreur risque d’avoir payé en vain une partie significative du prix d’achat.
C’est la raison pour laquelle, le législateur a institué la garantie financière d’achèvement (G.F.A.), également appelée « garantie extrinsèque ».
Cette garantie peut revêtir 2 formes :
- Soit elle garantit financièrement l’achèvement de l’immeuble,
- Soit elle garantit le remboursement des versements effectués par l’acquéreur.
Un mandataire ad hoc pour superviser l’achèvement
La loi ELAN vient préciser que « Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L’administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent, et procéder à la réception de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-6 du code civil. Il dispose d’une assurance de responsabilité en application de l’article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant. »
La précision est intéressante.
Il faut en effet se figurer un chantier à l’abandon. Le promoteur est aux abonnés absents, les entreprises, l’architecte, les bureaux d’études, dont les factures ne sont plus réglées, ont stoppé les travaux et déserté les lieux.
Le garant d’achèvement, une banque ou une société d’assurance, n’a pas de compétences techniques, opérationnelles, il ne peut reprendre le chantier aux lieu et place du promoteur d’origine.
Au surplus, sa seule obligation est de financer les travaux qui permettront d’achever l’immeuble, pas de veiller à la réalisation de ces travaux.
La solution proposée par la loi ELAN, consistant à permettre au garant d’achèvement de déléguer à un mandataire désigné par le Tribunal. La gestion des opérations nécessaires à l’achèvement mérite donc d’être saluée.
Une solution intéressante mais inaboutie
Peut-être aurait-il été judicieux d’aller plus loin et d’obliger le garant d’achèvement à faire procéder à la désignation par le juge d’un tiers à l’opération, dont les compétences professionnelles et la probité seraient reconnues, pour assurer concrètement la mise en œuvre de ses garanties.
Mieux encore, peut-être aurait-il été pertinent de lui imposer un délai pour le faire, voire de sanctionner le défaut de respect de ce délai par des pénalités financières.
Mais le législateur n’est pas allé aussi loin et les acquéreurs qui auraient à se plaindre de l’inertie du garant d’achèvement, parfois peu enclin à débourser les deniers, continueront de saisir les Tribunaux pour demander – et obtenir – sa condamnation à des dommages-intérêts s’il tarde à mettre en œuvre ses garanties.
Par ailleurs, la loi ELAN ne prévoit pas qu’un – ou plusieurs – acquéreur(s) puisse(nt) prendre l’initiative de faire désigner un administrateur ad hoc. Mais il ne l’exclut pas non plus…
Dans ce contexte, les acquéreurs en difficulté, face à un promoteur défaillant et à un garant d’achèvement qui fait la sourde oreille, pourraient avoir intérêt à regrouper leurs forces et à s’inspirer de ce texte pour demander à un juge de confier à un « homme de l’art » la difficile tâche de reprendre le chantier, pour leur compte, avec les fonds dus par le garant d’achèvement.
