Le projet de changer de syndic de copropriété se heurte parfois à la crainte de la complexité d’une telle opération. Comment proposer au vote des copropriétaires un autre syndic que celui en poste ? Alors même que c’est lui qui convoque les assemblées générales…. Comment va réagir le syndic remercié ? Que va-t-il faire des fonds dont il dispose pour le compte de la copropriété, des archives, etc. ?
Que dit la loi ?
L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 fait obligation à l’ancien syndic de remettre au nouveau syndic, dans le mois qui suit la fin de son mandat :
- La situation de trésorerie,
- La totalité des fonds disponibles,
- L’ensemble des documents et archives. Si les archives de la copropriété ont été confiées à un prestataire de service, le syndic évincé doit lui transmettre les coordonnées du nouveau syndic
Le syndic démis de ses fonctions dispose de 2 mois supplémentaires pour « verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat ».
Ainsi, si le mandat de l’ancien syndic prend fin le 30 juin, il devra avoir transmis la situation de trésorerie, les fonds disponibles et les documents le 30 juillet au plus tard.
Et, le 30 septembre au plus tard, il devra avoir adressé à son successeur le solde des fonds disponibles et l’état des comptes.
Et si l’ancien syndic fait de la résistance ?
Le nouveau syndic ou le président du conseil syndical adresse à l’ancien syndic une mise en demeure, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de remettre au nouveau syndic les documents et fonds qu’il détient.
Si l’ancien syndic ne défère pas à cette mise en demeure, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical devra saisir le Juge des référés pour obtenir la condamnation de l’ancien syndic à restituer documents et fonds, sous astreinte.
Il existe un abondant contentieux sur ce thème.
Pour retenir un exemple récent, la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion a condamné un ancien syndic à transmettre au nouveau syndic les fonds et les documents de la copropriété sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter du 10ème jour suivant la signification de l’arrêt.
Cela signifie que la décision de la Cour d’appel va être signifiée (c’est-à-dire remise) à l’ancien syndic par un huissier de justice, qu’à compter de cette remise, il disposera de 10 jours pour transférer les documents et les fonds.
S’il ne le fait pas, il devra verser une pénalité de 100 € par jour de retard.
L’ancien syndic a également été condamné à payer 2.000 € au titre des frais de procédure du nouveau syndic.
Cette décision est également intéressante en ce qu’elle contient une liste précise des documents dont l’ancien syndic doit la transmission, à savoir :
- la situation de trésorerie,
- la totalité des fonds du syndicat immédiatement disponibles,
- la liste des copropriétaires, les règlements de copropriété et ses modificatifs,
- le dossier technique (plan, travaux…)
- les dossiers des assemblées générales ainsi que les procès-verbaux,
- les contrats,
- les factures des différents fournisseurs,
- les correspondances,
- les dossiers de mutation,
- les dossiers comptables et financiers,
- les dossiers contentieux,
- les dossiers sinistres,
- le carnet d’entretien de I ’immeuble,
- les différents diagnostics techniques,
- I’ensembIe des clés, codes et moyens d’accès à la résidence,
- le solde des fonds disponibles après apurement des comptes,
- l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui du syndicat.
