Pas de vente sans notaire, en tous cas lorsqu’il s’agit de la vente d’une maison, d’un terrain ou d’un appartement. Les notaires détiennent en effet un monopole en la matière. Si le compromis ou la promesse de vente peuvent être formalisés dans un acte sous seing privé, en revanche la vente elle-même doit être régularisée par acte authentique, c’est-à-dire par acte notarié.
Acquéreur et vendeur peuvent chacun faire appel à « leur » notaire. L’acte de vente sera alors reçu par le notaire du vendeur « avec le concours » du notaire de l’acquéreur. Cette pratique permet d’assurer un équilibre entre les intérêts du vendeur et ceux de l‘acquéreur.
Un avocat expert en vente immobilière pourra également avoir un rôle à jouer aux côtés de l’acquéreur ou du vendeur notamment pour négocier les clauses délicates.
Car, en effet, si l’acte de vente contient de nombreuses clauses incontournables, d’autres sont facultatives et peuvent faire l’objet d’une négociation entre acquéreur et vendeur. C’est le cas, par exemple, des pénalités de retard en cas de dépassement par le promoteur du délai de livraison.
Outre la rédaction de l’acte et le recueil de ses annexes, le notaire va accomplir, après la signature les formalités nécessaire et réparti le produit de la vente entre les différents intervenants ; vendeur, banque, intermédiaire.
L’intervention de cet officier ministériel apporte à la vente immobilière toute la sécurité et la solennité que requiert un acte aussi important, c’est pourquoi notaire et vente immobilière sont indissociables.
L’acte de vente du notaire : contenu et annexes
Dans la rédaction de l’acte de vente, le notaire intègre les informations indispensables :
- L’identité du ou des vendeur(s),
- Celle du ou des acquéreur(s),
- L’identification du bien, ses références cadastrales,
- Le numéro du lot de copropriété, lorsqu’il s’agit de la vented’un appartement en copropriété,
- L’identité du locataire et les informations relatives au bail lorsqu’il reçoit la vente d’un appartement loué
- La superficie des parties privatives, lorsque la loi Carrez s’applique,
- Le prix de vente et les éventuelles modalités de paiement,
- L’origine des fonds, l’existence d’un prêt souscrit pour financer l’acquisition, par exemple,
- L’existence d’éventuelles servitudes,
- Les règles applicables en matière de vices cachés en immobilier,
- La « destination » du bien : habitation, bureau, local commercial, etc.,
- Les informations relatives à la construction du bâtiment, aux travaux qui y ont été réalisés : permis de construire, assurance « dommages-ouvrage », etc.,
- La synthèse des diagnostics techniques.
Depuis le 1er juillet 2018, lors de la vente d’une maison, entre particuliers par exemple, le vendeur doit fournir à l’acquéreur un Dossier de diagnostic technique (D.D.T.) composé des diagnostics suivants :
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) du logement : il s’agit d’une estimation de la consommation énergétique et du taux d’émission de gaz à effet de serre.
Ce diagnostic est valable pendant 10 ans.
Le Constat de Risques d’Exposition au Plomb (CREP) : il permet d’identifier l’éventuelle présence de plomb, spécialement dans les peintures. Seuls les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949 sont concernés. Sauf s’il constate l’absence de plomb, la durée de validité de La durée de validité de ce diagnostic n’est pas limitée.
Le diagnostic « amiante » : il permet de repérer, le cas échéant, les matériaux ou produits contenant de l’amiante et leur état de conservation.
Ce diagnostic est obligatoire pour les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1997. Sa durée de validité n’est pas limitée s’il a été établi après le 1er janvier 2013.
L’état relative à la présence de termites : ce diagnostic n’est obligatoire que dans les zones infestées ou susceptibles de l’être. Il est valable 6 mois.
Etat de l’installation intérieure de gaz et l’état de l’installation intérieure d’électricité : : ces diagnostics doivent être réalisés lorsque l’installation ou le certificat de conformité ont plus de 15 ans. Leur durée de validité est de 3 ans.
Etat de l’installation d’assainissement non collectif : ce diagnostic s’impose lorsque le logement n’est pas relié à un réseau public de collecte des eaux usées.
Le diagnostic à produire doit avoir moins de 3 ans au jour de la signature de la promesse de vente ou de l’acte authentique.
L’état des risques et pollutions doit être communiqué à l’acquéreur lorsque le logement est situé :
- Dans une zone visée par un plan de prévention – approuvé ou en cours d’élaboration – des risques technologiques, naturels et/ou miniers,
- Dans une zone de sismicité de niveau 2 ou plus,
- Dans une zone « radon » de niveau 3.
Ce diagnostic est valable pendant 6 mois.
Certains de ces diagnostics doivent également être annexés à l’acte de vente d’un terrain.
Lorsqu’il prépare l’acte de vente, le notaire devra demander au vendeur de lui fournir l’ensemble de ces documents.
La vente, le notaire et les fonds
Avant de « recevoir » l’acte de vente, le notaire doit également avoir reçu de l’acquéreur ou de sa banque les fonds nécessaires.
Il n’est, en effet, pas envisageable, de signer une vente d’immobilier, si les fonds n’ont pas, au préalable, été remis au notaire.
Parmi les fonds recueillis par le notaire avant la vente, il y a, naturellement, le prix de vente, mais également le montant des frais.
En règle générale, avant la vente, le notaire récupère les fonds versés lors de la signature de la promesse unilatérale de vente ou du compromis.
Ces frais, improprement appelés « frais de notaire » se décomposent en :
- Droits d’enregistrement,
- Contribution de sécurité immobilière,
- Honoraires du notaire sur la venteet l’accomplissement des formalités
- Et débours (copie, etc.).
Pour l’achat d’un bien ancien, ces frais s’élèvent environ à 7% du prix d’achat. L’essentiel de ces sommes revient à l’Etat.
Après la signature, le notaire doit répartir les sommes :
- Il paye les droits d’enregistrement et la contribution à la sécurité immobilière.
- Il rembourse à la banque les sommes que le vendeur restait devoir, le cas échéant, au titre d’un prêt immobilier souscrit pour l’acquisition.
En savoir plus sur la relation entre le notaire et la banque dans la vente. - Il paye les créanciers du vendeur titulaire d’une hypothèque sur le bien vendeur,
- Il paye les charges de copropriété éventuellement dues lorsqu’il s’agit de la vente d’un appartement en copropriété.
- Il verse le solde du prix de venteau vendeur,
- Et restitue à l’acquéreur, le cas échéant, la différence entre le montant de la provision sur frais qu’il a versée et le coût réel des frais d’acte, après accomplissement des formalités, c’est-à-dire plusieurs mois après la vente.
