Parties communes, parties privatives… pas toujours facile de s’y retrouver en copropriété. Le statut de la copropriété et les règles qui le régissent s’appliquent dès lors qu’un immeuble est divisé au minimum en deux lots appartenant à deux propriétaires.
Les propriétaires deviennent des copropriétaires et les différentes parties de l’immeuble deviennent parties communes ou parties privatives.
C’est le règlement de copropriété qui définit quelles sont les parties communes et les parties privatives. En cas de difficulté pour l’interpréter, il faut se référer à la loi du 10 juillet 1965.
La vie en copropriété n’est pas toujours simple et peut donner lieu à de nombreux litiges de copropriété, telles que des relations de voisinage conflictuelles, des impayés de charges de copropriété ou encore des désaccords sur l’utilisation des parties communes par exemple.
Dans ce cas, s’adresser à un avocat expert de la copropriété permet de faire entendre sa voix au sein de la copropriété et de mieux protéger ses intérêts.
Sommaire
Définition des parties privatives
Sont des parties privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.
Concrètement, chaque lot de copropriété comprend une partie privative (qui est la propriété exclusive de celui qui la possède) et une quote-part des parties communes.
En toute logique, plus le lot de copropriété possède une surface conséquente et plus sa quote-part de parties communes sera importante et donc plus les charges de copropriété seront élevées.
Le seul moyen pour un copropriétaire de ne plus payer de charges relatives aux parties communes serait de sortir de la copropriété.
Tout propriétaire d’une partie privative est donc en même temps propriétaire indivis d’une fraction de parties communes.
S’il n’existe aucune énumération légale des parties privatives, sont généralement considérées comme des parties privatives :
- L’intérieur des appartements ou des locaux commerciaux et professionnels, y compris les fenêtres, volets, balustrades et appuis des balcons ;
- Les parquets, carrelages ou tout autre revêtement de sol ;
- Les éléments d’équipement tels que appareils sanitaires, appareils de chauffage et installations de cuisine ;
- Les cloisons intérieures non comprises dans le gros œuvre ;
- Les devantures des magasins ;
- Les locaux accessoires accessibles par un seul copropriétaire et n’abritant aucun élément d’équipement collectif tels que les caves, les combles ou les greniers ;
- Les balcons.
Précision importante : les caves, greniers et balcons peuvent avoir des régimes différents selon le règlement de copropriété de l’immeuble et ainsi être définis comme des parties communes.
Si les propriétaires utilisent et disposent librement de leurs parties privatives, ils doivent toutefois respecter les droits des autres copropriétaires et ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble. De même, ils doivent respecter la vie privée de chacun au sein de la copropriété.
Ainsi, dans un immeuble à destination « bourgeoise », aucun commerce ni aucune profession libérale ne sont autorisés. Ne sont acceptés que les locaux destinés à un usage d’habitation.
Définition des parties communes
Sont des parties communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Ainsi, lorsque la copropriété fait des travaux collectifs dans les parties communes, chaque copropriétaire participera au coût des travaux, à proportion de sa quote-part des parties communes, sauf clé de répartition différente prévue par le règlement de copropriété.
Les parties communes appartiennent à la collectivité des copropriétaires, elles sont indivises entre tous les copropriétaires. Autrement dit, si les copropriétaires peuvent user librement de ces parties communes, ils ne peuvent en revanche en disposer comme ils l’entendent.
Par exemple, un copropriétaire ne peut s’approprier une partie commune pour y installer un appareil de climatisation.
À défaut de précision dans le règlement de copropriété, sont réputées parties communes :
- Le sol, les cours, les parcs et jardins, les lieux d’accès ;
- Le gros œuvre ;
- Les éléments d’équipement commun, tels que les parties de canalisations afférentes qui traversent des locaux privatifs (colonnes d’eau, par exemple) ;
- Les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- Les locaux des services communs (local à vélos, à poubelle) ;
- Les passages et corridors ;
- Tout élément incorporé dans les parties communes.
Les éléments d’équipement commun regroupent notamment les ascenseurs, le chauffage central, le système d’air conditionné, les antennes collectives de télévision, les interphones, boîtes aux lettres et sonnettes d’appel, les compteurs.
Les locaux de services communs sont par exemple la loge du concierge, les locaux utilisés par le syndicat et le conseil syndical pour leur activité (salle de réunion, bureaux), les locaux techniques ou ceux servant au rangement du matériel.
En cas de précision par le règlement de copropriété par exemple, ces éléments qui sont par défaut considérés comme des parties communes prennent le statut clairement précisé.
Parties communes générales et spéciales
Les parties communes peuvent être « générales » ou « spéciales ».
Les parties communes « générales » sont celles que se partagent tous les copropriétaires.
Les parties communes spéciales sont celles que se partagent une catégorie de copropriétaires.
Par exemple, lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété peut prévoir que les murs et la toiture de chaque bâtiment seront des parties communes spéciales.
On trouvera ainsi dans le règlement de copropriété, des charges liées aux parties communes générales et des charges liées aux parties communes spéciales « bâtiment A », « bâtiment B », par exemple.
La réforme de la copropriété instaurée par la loi ELAN est quant à elle venue clairement définir la séparation entre les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative qui sont définies dans le règlement de copropriété.
Gestion des parties communes
Les décisions affectant les parties communes sont prises au cours d’assemblées générales de copropriété sur la base d’un vote selon des majorités définies par la loi du 10 juillet 1965.
À ce titre, loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété prévoit en effet qu’un copropriétaire ne peut entreprendre de travaux sur des parties communes de l’immeuble ou modifiant son aspect extérieur qu’avec l’autorisation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires pour ces travaux.
C’est le syndic de copropriété qui convoque les copropriétaires en assemblée générale au moins une fois par an.
Et, pour les copropriétés sans syndic, plus précisément pour les copropriétés qui ne sont pas administrées par un syndic professionnel, c’est au syndic « bénévole » que revient cette tâche.
Article rédigé par Maître Laura MOINIER
