Charges de copropriété : que dois-je payer ?

Pour rappel, les règles de la copropriété s’appliquent dès lors qu’un immeuble appartient à au moins 2 propriétaires.

Être copropriétaire, c’est devoir assumer un certain nombre d’obligations dont celle de payer ses charges de copropriété afin d’assurer l’entretien des bâtiments, de préserver la qualité des prestations dans l’immeuble et faire face aux dépenses utiles et nécessaires à la vie collective de la copropriété.

Concrètement, les charges de copropriété sont les dépenses incombant aux copropriétaires après arrêté et approbation des comptes, chacun pour sa quote-part.

En raison des difficultés que peuvent rencontrer les ménages et de l’augmentation observée du montant des charges de copropriété, le défaut de paiement des charges des charges de copropriété est l’un des litiges de la copropriété des plus fréquents. Il est conseillé d’être accompagné par un avocat expert de la copropriété.

Les charges de copropriété : comment ça marche ?

Les charges de copropriété sont supportées par les copropriétaires.

Chaque copropriétaire verse sa quote-part au syndic de copropriété.

Le syndic utilise ensuite les fonds collectés pour faire face aux différentes dépenses de la copropriété, par exemple pour son entretien.

Précision : le copropriétaire bailleur pourra quant à lui faire régler à son locataire en sus du loyers, les charges dites récupérables.

Enfin, il existe deux catégories de charges de copropriété : les charges communes qui correspondent aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes ; et les charges spéciales qui correspondent aux charges relatives à l’usage et au fonctionnement des services collectifs et des éléments d’équipement communs.

Les charges de copropriété communes ou les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes

Les charges communes sont celles qui permettent de faire face aux dépenses de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes de la copropriété.

Elles sont financées par le versement de provisions trimestrielles sur la base du budget prévisionnel.

Ces charges de copropriété dites communes concernent notamment :

• L’assurance de la copropriété ;
• Les petites et grosses réparations ;
• Les honoraires du syndic ;
• Le coût de tenue des assemblées ;
• Le service de gardiennage et ou de conciergerie ;
• L’éclairage et l’entretien des parties communes ;
• Le nettoyage et l’entretien courant de l’immeuble ;
• Le ravalement de l’immeuble et les autres travaux affectant les parties communes sont votés en assemblée générale de copropriété ;
• L’entretien des espaces verts ;
• L’entretien du gros œuvre ;
• L’entretien couloir et cage d’escalier ;
• L’entretien du système de vidéosurveillance…

Ces charges de copropriété « communes » peuvent incomber :

• Soit à tous les copropriétaires
• Soit à seulement certains d’entre eux lorsque le règlement de copropriété prévoit des charges spéciales, bâtiment par bâtiment par exemple.

Les copropriétaires paient les travaux collectifs de la copropriété en fonction de leur quote-part, c’est-à-dire à hauteur des tantièmes de copropriété définis dans le règlement de copropriété.

Les tantièmes sont répartis entre les copropriétaires en fonction de la valeur de chaque partie privative résultant de la consistance, la superficie et la situation du lot au sein de l’immeuble. En pratique, tout dépend donc de la taille et de la valeur de l’appartement ou du bien privatif : plus celui-ci vaut cher par rapport au reste de l’immeuble, plus les charges de copropriété à payer sont importantes.

Ces critères étant impératifs concernant la répartition des charges, toute clause de répartition des charges ne respectant pas ces critères peut être déclarée non écrite. Par exemple, la clause dispensant les locaux commerciaux du rez-de-chaussée de participer aux frais de ravalement de l’immeuble peut être supprimée.

Les charges communes sont dues par tous les copropriétaires même si la dépense ne présente aucune utilité directe pour le lot de certains. Par exemple, le copropriétaire qui possède un appartement en rez-de-chaussée devra contribuer à hauteur de ses tantièmes aux travaux de réfection de la toiture.

Il est à noter que la réforme de la copropriété instaurée par la loi ELAN est venue élargir la notion de partie commune à « tout élément incorporé dans les parties communes et aux droits qui y sont attachés ». Exemples : les garde-corps ou encore le droit d’affichage.

Les charges de copropriété spéciales ou les charges relatives à l’usage et au fonctionnement des services collectifs et des éléments d’équipement communs

Il existe des dérogations au principe de la contribution obligatoire de tous les copropriétaires aux charges communes générales, dans les situations où il est nécessaire d’adapter la contribution.

C’est le cas notamment lorsque tous les lots ne se trouvent pas placés dans une situation juridique identique au regard de l’utilisation des parties communes.

Ces dérogations sont possibles :

• Lorsque le règlement de copropriété crée des parties communes spéciales, dont la propriété n’est répartie qu’entre certains copropriétaires seulement ;
• Lorsqu’une répartition spécifique et dérogatoire est conventionnellement prévue par le règlement de copropriété pour certains lots et justifiée par la situation particulière des lots.

En revanche, si aucune de ces deux conditions n’est remplie, la simple configuration géographique de l’immeuble, et notamment sa division en plusieurs bâtiments distincts, ne suffit pas à justifier une répartition des charges de conservation et d’entretien des parties communes par bâtiments.

Ces charges de copropriété concernent notamment :

• L’entretien de l’ascenseur ;
• Les frais de chauffage collectif ;
• L’installation et l’entretien des interphones…

Elles sont réparties sur la base du critère de l’utilité que l’équipement ou le service pour le copropriétaire concerné. Utilité ne veut pas dire usage effectif et il suffit qu’il ait une possibilité d’usage pour que les charges soient dues.

Ainsi, les copropriétaires du rez-de-chaussée d’un immeuble ne paient pas les charges d’ascenseur à condition qu’ils ne possèdent pas de cave ou de parking en sous-sol desservi par cet ascenseur.

Les charges imputables au seul propriétaire concerné

A la différence des charges de copropriété qui sont dues par tous les copropriétaires, certains frais exposés par le syndicat des copropriétaires sont imputables au seul propriétaire concerné et notamment :

• Les frais nécessaires pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire (tel que des frais de mise en demeure ou de relance) ainsi que les frais relatifs aux actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

• Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la vente d’un lot de copropriété,

• Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, comme par exemple la mise en place de fenêtres isolantes, car ces frais ne regardent en rien la copropriété mais la vie privée du propriétaire,

• Les astreintes prononcées lorsque les mesures ou travaux prescrits, ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale, n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire.

 Article rédigé par Maître Laura MOINIER