En copropriété, les travaux sont une source de difficultés presque intarissable.
Qu’il s’agisse de la décision de faire réaliser des travaux, de la qualité des entreprises intervenantes ou encore de travaux réalisés par un copropriétaire sans autorisation, l’avocat expert en copropriété a maintes occasions de prodiguer à ses clients conseils et recommandations.
La copropriété est, en effet, un environnement très réglementé où chacun a son rôle, ses droits et ses obligations. Elle est également le siège de tensions qui se cristallisent autour d’enjeux financiers, techniques et parfois personnels et, évidemment, les travaux de copropriété n’échappent pas à la règle.
Ainsi, selon la nature des travaux envisagés, la décision de faire réaliser ces travaux appartient au syndic de copropriété ou à l’assemblée générale des copropriétaires.
L’autre difficulté concerne la répartition du coût des travaux entre les copropriétaires, spécialement lorsque les travaux de la copropriété touchent à la fois des parties communes et des parties privatives comme c’est parfois le cas lors d’un ravalement.
Enfin, des litiges naissent aussi lorsqu’un copropriétaire réalise – consciemment ou non – des travaux qui affectent les parties communes sans avoir obtenu l’autorisation préalable de l’assemblée générale de la copropriété.
Bref : les travaux en copropriété peuvent facilement être un sujet de tensions : d’où l’utilité de rappeler les règles qui les encadre pour éviter les mauvaises surprises.
Sommaire
Copropriété : travaux en parties communes
Les « petits » travaux, ceux qui relèvent de l’entretien courant de l’immeuble ou les travaux urgents sont effectués à l’initiative du syndic de copropriété.
En revanche, lorsqu’il s’agit de travaux plus conséquents, c’est le syndicat des copropriétaires, réuni en assemblée générale, qui en décide.
Concrètement, le syndic porte à l’ordre du jour de la convocation à l’assemblée générale de copropriété les projets de résolution relatifs aux travaux à réaliser dans les parties communes de l’immeuble : réfection de la toiture, ravalement, création d’un ascenseur, etc.
La convocation rappelle à quelle majorité la résolution relative aux travaux doit être adoptée ainsi que la répartition du coût des travaux entre les copropriétaires.
Depuis la réforme de la copropriété par la loi ELAN, l’exécution des travaux votés en assemblée ne peut se faire que lorsque le délai de contestation de 2 mois est écoulé.
Travaux en copropriété : les règles de majorité
Les travaux d’entretien ou destinés à maintenir l’immeuble en bon état sont votés à la majorité simple (article 24).
Pour les autres travaux de la copropriété, la décision doit être adoptée à la majorité de l’article 25, la copropriété s’engageant alors dans des dépenses plus conséquentes ou des travaux plus contraignants techniquement.
Il s’agit, par exemple :
- Des travaux relatifs aux ascenseurs : création, modification ;
- Des travaux d’isolation, ceux liés à la ventilation, à la chaufferie ou encore à la chaudière, aux canalisation, gaines techniques, etc. ;
- Des travaux de suppression des vide-ordures, ceux relatives au câblage de l’immeuble, , les
- L’installation de compteurs individuels, de dispositifs d’accès à la copropriété.
Les travaux de surélévation font exception à la règle et doivent être adoptés à la « double majorité » de l’article 26. Cette majorité suppose que plus de la moitié des copropriétaires vote « POUR » et que ces copropriétaires qui votent « POUR » détiennent au moins 2/3 des voix, i.e. 2/3 des tantièmes de la copropriété.
La répartition du coût des travaux
Lorsque les travaux entrepris concernent les parties communes de l’immeuble, leur coût est réparti conformément aux stipulations du règlement de copropriété, comme les autres charges de copropriété.
Dans une hypothèse simple, le copropriétaire qui détient 1.000èmes/10.000èmes des parties communes supporte le coût de ces travaux à hauteur de 10%.
La situation se complique lorsque les travaux de copropriété, soit concernent à la fois des parties communes et des parties privatives, soit concernent exclusivement des parties privatives.
C’est le cas du ravalement qui inclut des travaux sur les fenêtres, parties privatives ou balcons (lorsqu’ils sont privatifs). En effet, dans ce cas, les travaux concernent à la fois la copropriété mais aussi la vie privée de chaque propriétaire.
Dans cette situation, le coût des travaux de copropriété doit être réparti de la manière suivante :
– Travaux sur parties communes : répartition au prorata des tantièmes de copropriété,
– Travaux sur parties privatives : répartition au prorata des mètres linéaires, pour les balcons par exemple.
C’est le règlement de copropriété qui définit les partie privatives des parties communes de l’immeuble.
Copropriété : travaux en parties privatives
Chaque copropriétaire peut évidemment faire réaliser des travaux, de rénovation, d’embellissement, dans ses parties privatives.
En revanche, dès l’instant que ces travaux affectent des parties communes, l’autorisation de la copropriété sera indispensable.
Concrètement, le copropriétaire qui envisage d’abattre un mur porteur devra au préalable soumettre son projet de travaux à la copropriété.
L’assemblée générale de la copropriété sera ainsi appelée à se prononcer à la majorité de l’article 25.
Le copropriétaire qui se dispenserait de cette autorisation, ou effectuerait les travaux malgré l’opposition de l’AG s’expose au risque de devoir remettre en état les parties communes affectées par les travaux non autorisés.
Bien comprendre les règles qui encadrent les travaux en copropriété est donc indispensable pour éviter les contentieux entre copropriétaires. Si vous envisagez d’entreprendre des travaux dans les parties privatives ou dans les parties communes, n’hésitez pas à nous contacter pour prévenir toutes les difficultés.
