Acheter pour louer, c’est faire l’acquisition d’un bien immobilier avec le projet d’un tirer un profit, de réaliser un investissement, d’accroître son patrimoine, de préparer sa retraite.
Il est donc légitime de se poser la question : acheter pour louer, est-ce rentable ?
Il est même essentiel de se poser cette question avant de s’engager dans un tel achat immobilier.
Et, pour y répondre, de prendre conseil, auprès d’investisseurs plus aguerris, de professionnels de l’immobilier locatif, de la gestion de patrimoine et d’un avocat expert en achat immobilier.
Notre cabinet assiste régulièrement des clients qui envisagent d’acheter pour louer ou qui ont réalisé des investissements immobiliers dont ils sont plus ou moins satisfaits.
L’analyse de leurs dossiers, les échanges avec eux et l’expérience acquise à leurs côtés nous permettent de tracer les contours d’un investissement immobilier rentable.
Sommaire
Acheter pour louer : une entreprise comme une autre
Avant d’acheter pour louer, il est prudent d’établir un business plan de l’opération et de le construire soi-même.
Les budgets prévisionnels présentés par les promoteurs, les commercialisateurs, les conseils en gestion de patrimoine aux candidats à l’investissement immobilier, dans le cadre de la loi de Robien par exemple, se révèlent en effet parfois déraisonnablement optimistes.
Le candidat investisseur aura donc tout intérêt à effectuer ses propres calculs :
- Côté recettes : les loyers attendus, l’avantage fiscal escompté ;
- Côté dépense : les échéances du prêt immobilier, l’assurance du prêt, les charges de copropriété, les taxes foncières, les frais de gestion locative, l’assurance « loyers impayés », etc.
Comme toute entreprise, acheter pour louer est une opération rentable lorsque, a minima, recettes et dépenses s’équilibrent.
Mais ce n’est pas toujours le cas et la désillusion de l’investisseur est parfois cruelle.
Le marché locatif local
Ce déséquilibre survient lorsque le bien acheté ne trouve pas de locataire :
- soit parce qu’il est situé dans une ville où l’offre de logements est supérieure à la demande,
- soit parce que le montant du loyer a été surestimé par rapport au prix du marché.
Il est donc impératif, avant d’acheter pour louer, de se renseigner sur le marché locatif local.
Internet regorge de sites proposant des appartements à la location dans toute la France, il est donc facile de se faire une idée des prix. Il est également fortement recommandé de se rendre sur place. Je suis toujours surprise de constater que des investisseurs sont prêts à payer plus de 100.000 € un appartement sans même savoir où il se trouve alors qu’un consommateur avisé va tâter plusieurs melons sur l’étal du maraîcher avant d’arrêter son choix !
Un investissement immobilier locatif mérite bien qu’on y consacre du temps pour apprécier :
- La pertinence de l’emplacement : la résidence pour étudiants est-elle suffisamment proche d’un pôle universitaire ?
- Le montant du futur loyer : les agences immobilières locales proposent-elles de logements au même prix ? à des prix inférieurs ? très inférieurs ?
Car, précisément, l’équilibre de l’opération repose sur la location du bien acheté :
- La présence d’un locataire conditionne le bénéfice de l’avantage fiscal,
- Le paiement des loyers permet de faire face aux mensualités du prêt, aux charges de copropriété, aux impôts, ainsi qu’aux frais annexes divers.
Sans locataire, ou avec un loyer revu à la baisse, ou encore en cas de perte de l’avantage fiscal, certains investisseurs ne pourront faire face à leurs engagements et, dans les cas les plus graves, il faut envisager la revente du bien.
La valeur du bien
Alors qu’il est très facile de connaître les prix au m² ville par ville, voire rue par rue, je suis toujours surprise lorsqu’un client qui envisage d’acheter pour louer n’a pas calculé le prix au mètre carré.
La valeur au m² est déterminante quand on réalise un achat immobilier neuf ou un achat immobilier entre particuliers.
Cela vient sans doute du fait que l’opération est vécue comme une opération spéculative, avantageuse fiscalement, de sorte que l’aspect strictement « immobilier » est relégué au second plan.
Mais ce point est source de grandes difficultés si l’investisseur est contraint de vendre.
C’est le cas lorsque – faute de loyer par exemple – les mensualités du prêt contracté pour financer l’achat ne sont plus payées à la banque. Celle-ci prononcera la déchéance du terme, autrement dit exigera de l’emprunteur qu’il rembourse immédiatement le capital restant dû.
S’il ne dispose pas de la somme correspondante, l’emprunteur devra vendre le bien.
Et dans les hypothèses, hélas courantes, où la valeur du bien a été surestimée, voire très surestimée, le prix de vente ne permettra pas de désintéresser la banque et l’emprunteur continuera de devoir de l’argent à la banque, même après avoir vendu le bien…
Il ne restera plus qu’à envisager une action judiciaire pour tenter d’obtenir la juste indemnisation des pertes subies en mettant en cause la responsabilité des intermédiaires qui ont accompagné l’investisseur dans son projet d’acheter pour louer.
Acheter pour louer : quelles conditions pour être rentable ?
En conclusion, acheter pour louer est rentable si l’investisseur garde à l’esprit que l’opération est avant tout un achat immobilier, une opération dans laquelle on engage des sommes conséquentes et qui s’inscrit dans la durée. La pression financière est d’autant plus importante si c’est un particulier qui procède à l’achat immobilier.
La prudence commande donc de s’informer sur le marché local : prix au mètre carré, demande de logement, montant des loyers.
Par ailleurs, certains modes d’exploitation sont particuliers et nécessitent des recherches préalables plus attentives. Notamment, il faudra s’intéresser aux obligations qui pèsent sur les propriétaires sur Airbnb avant de mettre en place ce mode d’exploitation.
L’investisseur devra également regarder attentivement les conditions du prêt et de l’assurance qui lui sont proposés et ne pas hésiter à faire jouer la concurrence, idem pour la gestion future du bien. Car, même si l’investissement immobilier locatif vous est proposé sous la forme d’un package incluant la recherche du bien, le prêt et la gestion, rien ne vous interdit de « dégrouper » l’opération ou d’en négocier les conditions.
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