Quels risques pour un particulier lors d’un achat immobilier ?

Vous envisagez un achat immobilier et vous vous interrogez sur les précautions à prendre.

Afin de réussir au mieux votre acquisition, la première des règles d’or lors d’un achat immobilier est de bien apprécier les risques et les enjeux avant de fixer son choix.

En effet, si pour un particulier, l’achat immobilier fait rêver, il comporte aussi des risques.

Et le magnifique projet qu’est pour un particulier l’achat immobilier peut alors se transformer en cauchemar pour l’acquéreur.

De nombreux acheteurs font malheureusement les frais de transactions immobilières hasardeuses ou de mauvais investissements immobiliers et subissent des pertes financières importantes.

Chers acquéreurs, la prudence est donc de mise lors d’un achat immobilier par un particulier.

Être accompagné par un avocat expert en achat immobilier permet de se prémunir contre les risques encourus.

Nous répertorions pour vous les deux principaux pièges à éviter pour réussir au mieux votre projet immobilier :

• Pourrai-je utiliser le bien choisi comme je le souhaite, c’est la question de l’usage et de la destination du bien ?
• Comment bien rédiger la condition suspensive d’obtention du prêt pour éviter toute difficulté ?

Une fois armés de ces précieux conseils, vous pourrez vous lancer avec plus de sérénité  !

Risque n°1 pour particulier lors d’un achat immobilier : l’impossibilité d’exploiter le bien acheté comme prévu

Ce point intéresse surtout les acquéreurs qui réalisent un investissement immobilier locatif, il est moins présent pour un achat immobilier par un particulier qui envisage d’acheter pour occuper lui-même le bien.

Lorsqu’il achète au sein d’une copropriété, cela implique pour l’acquéreur de respecter le règlement de copropriété, notamment en ce qui concerne la destination des locaux, c’est-à-dire l’usage qu’il est permis d’en faire.

Cet usage est précisé dans le règlement de copropriété, il peut être différent d’un local à un autre.

Par exemple, l’exercice d’une activité commerciale peut être possible dans les locaux situés au rez-de-chaussée exclusivement.

Ainsi, le projet d’acheter pour louer ne sera rentable que si le règlement de copropriété permet à l’acheteur d’exploiter le bien comme il l’envisage.

Par conséquent, avant de réaliser son achat immobilier, le particulier qui envisage d’y faire de la location de courte durée et devenir ainsi propriétaire d’un Airbnb, devra s’assurer que le règlement de copropriété n’exclut pas cette activité, directement ou indirectement.

Naturellement, l’acquéreur du bien immobilier pourra demander une modification du règlement de copropriété mais celle-ci pourra lui  être refusée par l’Assemblée Générale de copropriété.

Afin d’éviter cet écueil, nous vous conseillons de faire de la modification du règlement de copropriété une condition suspensive dans le compromis de vente. Autrement dit, si la modification n’est pas accordée par l’AG de copropriété, vous n’êtes pas tenu d’acheter le bien en question.

Des autorisations administratives peuvent également être nécessaires et peuvent, elles aussi, faire l’objet d’une condition suspensive … mais à la condition que le vendeur l’accepte.

Une fois réglée la question de la destination des locaux, l’acquéreur – s’il entend souscrire un prêt pour financer son achat immobilier en tant que particulier, devra faire preuve de vigilance au moment de la rédaction de la « condition suspensive ».

Risque n°2 pour un particulier lors d’un achat immobilier : le refus de prêt bancaire

Qu’il s’agisse d’un achat immobilier ancien ou neuf, vendeur et acquéreur peuvent décider d’insérer des conditions suspensives dans le compromis de vente.

Ces conditions sont insérées soit dans le contrat de réservation s’il s’agit d’un achat dans du neuf ou dans la promesse synallagmatique ou promesse uniltatérale de vente s’il s’agit d’un achat dans de l’ancien.

La condition suspensive est définie juridiquement comme un évènement futur et incertain auquel est subordonné la naissance d’une obligation.

Concrètement, lorsque qu’un particulier a besoin d’un prêt pour financer son achat immobilier, il bénéficie d’une clause particulière appelée « condition suspensive d’obtention du prêt » qui lui permet de « réserver » le bien, le temps de faire ses demandes de prêt et de renoncer à l’achat s’il n’obtient pas le prêt dont il avait besoin.

Cette clause permet ainsi de renoncer à l’achat sans être pénalisé en cas de refus de prêt.

Pour ne pas être sanctionné en cas de refus de prêt, il faut d’une part que la condition suspensive soit bien rédigée et, d’autre part, que le particulier candidat à l’achat immobilier en respecte scrupuleusement les termes.

En pratique, ce n’est – hélas – pas toujours le cas.

Une vigilance de mise avant la signature du compromis

Concrètement, il convient pour le particulier de ne pas se laisser imposer une condition suspensive qui ne correspondrait pas à la demande de prêt qu’il va ensuite adresser aux banques.

La condition suspensive prévoit le montant du prêt à demander. Ce montant comprend le prix d’achat du bien ainsi que celui d’éventuels travaux. La condition suspensive peut aussi indiquer la durée du prêt ou encore le taux maximal du prêt.

De même, la condition suspensive peut prévoir les délais dans lesquels les demandes de prêts doivent être déposées auprès des banques, ainsi que le délai dans lequel le candidat acquéreur doit informer le vendeur de l’obtention ou du refus du prêt, et la forme requise pour cette information (lettre recommandée avec accusé de réception par exemple).

Il est donc judicieux pour l’acquéreur d’un bien immobilier de prendre connaissance de tous les éléments imposés par la condition suspensive avant d’effectuer ses demandes de prêt. Cette chronologie est indispensable pour le bon respect de la condition suspensive.

Une vigilance de mise lors de l’exécution de la condition

Pour ne pas être sanctionné, le particulier qui réalise l’achat immobilier doit formuler sa demande de prêt dans le parfait respect des termes de la condition suspensive d’obtention du prêt.

Pour cela, il est conseillé à l’acquéreur de faire très attention à la rédaction de la condition suspensive qui peut se révéler très précise et qui doit être respectée en totalité.

Si ces indications ne sont pas respectées, dans leur totalité, par le particulier candidat à l’achat immobilier, la condition suspensive va être réputée comme accomplie et celui-ci sera pénalisé.

C’est notamment le cas lorsque l’acquéreur :

• ne dépose pas de dossier de demande de prêts en temps utile 
• présente une demande dans une seule banque alors que la condition suspensive prévoyait des demandes auprès de plusieurs banques ;
• ou encore lorsque l’acquéreur sollicite un prêt dont les caractéristiques ne correspondent pas strictement à la condition suspensive : d’un montant plus élevé par exemple.

Dans ces situation, S’il n’obtient pas son prêt et  donc n’achète pas le bien, le candidat acquéreur devra payer une indemnité au vendeur, généralement équivalente à 10% du prix de vente.

Cette situation se révélant catastrophique pour l’acquéreur, il faut veiller à respecter très scrupuleusement les termes de la condition suspensive d’obtention du prêt.

Ainsi, vous l’avez compris, acheter c’est bien, mais acheter en connaissant les risques encourus et en les évitant, c’est mieux !

Chers acquéreurs et investisseurs, si vous désirez faire un point sur votre situation, vous pouvez nous contacter.

 Article rédigé par Maître Laura MOINIER