La vente d’un appartement diffère sensiblement de la vente d’une maison individuelle.
En effet, dès l’instant que l’appartement objet de la vente est situé dans une copropriété, la vente n’intéresse plus seulement le vendeur et l’acheteur, mais également le syndicat des copropriétaires, via le syndic de la copropriété.
Afin d’éviter à l’acheteur de découvrir, après avoir acheté, la situation de la copropriété, la loi prévoit que la vente d’un appartement en copropriété doit précédée de la communication, au candidat acquéreur, de nombreux documents d’information relatifs à l’état de la copropriété : état technique et financier.
Se pose également la délicate question de la répartition des charges de copropriété entre le vendeur et l’acheteur. A partir de quel moment l’acheteur doit-il payer les charges de copropriété appelées par le syndic ? Ce point est parfois source de contentieux et l’intervention d’un avocat expert en vente immobilière permet de dénouer les situations.
L’objectif étant d’aboutir à la vente de l’appartement dans le respect des droits et intérêts de chacun. Comme toute vente immobilière, celle-ci se signe chez un notaire mais le processus ne s’arrête pas. Après la signature et paiement du prix par l’acheteur, le rôle du notaire n’est pas terminé.
Il devra, comme dans une vente classique, publier la vente à la Conservation des Hypothèques, mais il devra aussi, le cas échéant, vers au syndicat des copropriétaires, via son syndic de copropriété, les sommes qu’il aura prélevées sur le prix de vente si le vendeur était débiteur de charges de copropriété.
Examinons plus en détail chacun des points particuliers de la vente d’un appartement en copropriété.
Sommaire
Informations préalables à la signature de l’acte de vente de l’appartement en copropriété
La loi ALUR du 27 mars 2014 vise à renforcer l’information de l’acquéreur lors de la vente d’un appartement en copropriété. Le vendeur doit désormais fournir un grand nombre de documents pour que la vente de l’appartement puisse se signer.
Dans la perspective de la vente d’un appartement qui constitue un lot de copropriété, le syndic devra remettre au vendeur un pré-état daté, comprenant notamment le bilan des charges de copropriété liées à l’appartement, objet de la vente.
Ce document indique :
- les sommes dont le vendeur serait éventuellement redevable à l’égard du syndicat des copropriétaires, à savoir :
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel,
- Le montant des charges non comprises dans le budget prévisionnel.
Cette information porte sur les deux exercices comptables précédent la vente de l’appartement.
Le syndic devra également renseigner l’acquéreur sur :
- Un éventuel emprunt collectif souscrit par la copropriété,
- La dette vis-à-vis des fournisseurs,
- Les charges impayées,
- Les avances exigibles,
- Les procédures judiciaires en cours,
- Le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot,
- Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur.
En matière de vente, celle d’un appartement en copropriété est donc assujettie à un formalisme plus lourd et contraignant que les autres ventes, la vente d’une maison entre particuliers par exemple.
Ainsi, aux diagnostics techniques habituels pour la vente d’un bien immobilier, viennent s’ajouter les éléments d’information propres à la copropriété. Et il est essentiel que l’acquéreur puisse ne prendre connaissance avant de signer le compromis.
Car, si d’aventure il découvre une situation financière ou technique dégradée, il est encore temps pour une rétractation de l’acheteur après l’acceptation de l’offre ou, après la signature du compromis, pour l’exercice du droit de rétractation dans le délai de 10 jours.
La répartition des charges de copropriété entre le vendeur et l’acquéreur
La loi impose au syndic d’appeler le montant global des charges de copropriété du trimestre auprès de celui qui est copropriétaire au moment de l’appel de fonds.
Les appels de fonds étant envoyés au premier jour de chaque trimestre, celui qui est copropriétaire à cette date devra s’acquitter des charges de copropriété.
Cette répartition légale peut néanmoins faire l’objet d’un aménagement entre l’acheteur et le vendeur.
Par exemple, si la vente de l’appartement intervient en cours de trimestre, les parties peuvent prévoir que l’acheteur rembourse au vendeur une quote-part calculée prorata temporis de charges du trimestre.
En cas de travaux votés en assemblée avant la vente, le vendeur doit supporter les appels de fonds appelés avant la vente conformément au calendrier voté par l’assemblée générale, même si les travaux n’ont pas encore été exécutés au moment de la vente. L’acquéreur sera quant à lui tenu de payer les appels de fonds intervenant après la vente de l’appartement.
Il est toutefois possible de prévoir une répartition différente dans le compromis de vente.
De manière générale, la promesse unilatérale de vente ou synallagmatique prévoit que :
- les travaux votés avant la promesse de vente de l’appartement restent intégralement à la charge du vendeur ;
- les travaux votés entre la promesse et l’acte de vente sont à la charge de l’acquéreur si le vendeur lui donne pouvoir d’assister à l’assemblée à sa place (et quel que soit son vote). Le vendeur s’engage dans ce cas à lui donner un pouvoir pour le représenter dès qu’il reçoit sa convocation à l’assemblée générale
Il ne faut cependant pas perdre de vue que le syndic n’est pas tenu par l’accord entre acquéreur et vendeur, de sorte qu’il sera fondé à appeler les fonds auprès de celui qui est propriétaire au moment de l’exigibilité des sommes, à savoir auprès de l’acheteur pour les appels de fonds postérieurs à la vente de l’appartement, même si le vendeur s’est engagé à les prendre en charge.
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2017, les copropriétés ont l’obligation d’alimenter un fonds « travaux » destiné au financement de futurs travaux de la copropriété via une cotisation annuelle.
En cas de vente de l’appartement, le copropriétaire vendeur n’a pas un « droit au remboursement » de ce fonds de roulement. Mais, ici encore, vendeur et acquéreur peuvent en décider autrement et prévoit que l’acheteur remboursera au vendeur les sommes qu’il a versées pour alimenter ce fonds.
On l’aura compris c’est l’aspect tripartite (vendeur, acheteur, copropriété) qui distingue la vente d’un appartement d’une autre vente d’immobilier.
Le contenu de l’acte de vente de l’appartement et de ses annexes :
L’acte de vente de l’appartement doit impérativement mentionner :
- L’origine, l’adresse et le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et annexes,
- Les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur,
- L’existence d’une hypothèque et/ou de servitudes,
- Les informations relatives à la copropriété.
Seront ensuite annexés à l’acte de vente du notaire :
- La fiche synthétique de la copropriété,
- Le règlement de copropriété,
- Le carnet d’entretien de l’immeuble,
- Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, préalablement remis lors de la signature de la promesse de vente,
- Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété,
- Les conclusions du diagnostic technique global (DTG) s’il existe.
La vente de l’appartement en copropriété et ses suites
La remise des clés se fait lors de la signature de l’acte de vente de l’appartement, sauf volonté contraire commune des parties. Sauf naturellement s’il s’agit de la vente d’un appartement loué et que le locataire demeure dans les lieux.
Dans tous les cas, le notaire qui a reçu la vente se chargera ensuite de publier l’acte de vente au fichier immobilier situé au Service des hypothèques dont dépend le bien.
Par ailleurs, le notaire, le vendeur ou l’acheteur informent sans délai le syndic de copropriété de la vente de l’appartement.
Enfin, le notaire répartit le prix de ventre entre les éventuels créanciers du vendeur, dont le syndicat des copropriétaires, et le vendeur.
