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Construction et malfaçons : comment obtenir réparation ?

VEFA

Construction et malfaçons : comment obtenir réparation ?

24 juin 2019

Vous avez acheté un bien immobilier en état futur d’achèvement, autrement dit un bien neuf, et vous constatez des malfaçons de construction. Vous vous demandez alors que faire, et surtout, comment obtenir réparation, l’indemnisation de vos préjudices ?

 

L’acquisition en VEFA (vente en état futur d’achèvement) d’un bien immobilier consiste, pour un particulier par exemple, à acheter à un promoteur un appartement neuf « sur plan ».

 

Si le neuf fait rêver beaucoup d’acquéreurs, il peut aussi engendrer de nombreuses déceptions, notamment lorsque le bien acheté présente des malfaçons de construction ou encore lorsque le bien n’est pas conforme à ce qui était indiqué dans le contrat de vente.

 

Pour pallier ces écueils et protéger les acquéreurs dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier en VEFA, l’acquéreur dispose de plusieurs « leviers » afin d’obtenir une réparation et/ou une indemnisation.

 

 

 

Définition de la malfaçon de construction

 

 

Une malfaçon de construction peut être définie comme un défaut ou une imperfection d’une construction résultant d’une mauvaise conception de l’ouvrage et/ou d’une mauvaise exécution des travaux. On parle également de « désordres ».

 

Quant au défaut de conformité, il est caractérisé comme tel lorsque le logement livré n’est pas en tous points conforme au contrat de vente et à la notice descriptive annexée (surface, qualités techniques des différents éléments…).

 

Il est à noter que la notion de garantie des vices cachés n’existe pas dans le cadre d’un achat en VEFA.

 

 

 

Les différentes garanties en présence de malfaçons de construction

 

 

Les constructeurs sont responsables envers le maître de l’ouvrage, c’est-à-dire son propriétaire, des malfaçons affectant les travaux qu’ils ont réalisés.

 

Qui sont les « constructeurs » ?

 

S’il s’agit :

  • Des architectes, entrepreneurs, techniciens, contrôleurs techniques, etc. qui participent à la construction,
  • Et du vendeur d’immeubles à construire : le promoteur immobilier ou encore constructeur de maisons individuelles.

 

Ces « constructeurs » sont tenus de quatre types de garanties.

 

Tout d’abord, les désordres ou malfaçons de construction qui apparaissent pendant l'année qui suit la livraison relèvent de la garantie de parfait achèvement à laquelle les constructeurs sont tenus.

 

Cette garantie couvre la réparation des réserves signalées par l’acquéreur :

  • soit dans le procès-verbal de livraison,
  • soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans l’année suivant la livraison.

 

Précision : cette garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage.

 

La garantie biennale (2 ans) ou de bon fonctionnement (article 1792-3 du Code civil) couvre quant à elle les désordres affectant les équipements dissociables de l’ouvrage (interphone, ballon d’eau chaude, chaudière, climatiseur, système de sonorisation, plafond suspendu, moquette, plomberie, etc.).

 

 

La garantie décennale (10 ans) : les constructeurs sont présumés responsables de l’ensemble des désordres, même résultant d’un vice du sol ou affectent des éléments d’équipement faisant indissociablement corps à l’ouvrage (comme par exemple les canalisations, cheminées, escaliers…), qui :

  • compromettent la solidité de l’ouvrage, 
  • ou le rendent impropre à sa destination (inhabitable, s’il s’agit d’un logement par exemple).

 

Remarque : Être « présumé responsable » signifie que le propriétaire de l’ouvrage affecté d’une malfaçon de construction qui en compromet la solidité, par exemple, n’a pas à démontrer la faute qu’aurait commis l’architecte ou le maçon par exemple pour obtenir réparation. Dès l’instant que le désordre affecte la maçonnerie, le maçon en est « présumé responsable », à lui de démontrer que le problème est lié à une cause étrangère à son intervention.

 

La garantie décennale est celle qui vise les travaux de construction et malfaçons les plus graves.

 

C’est la raison pour laquelle les constructeurs doivent obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile décennale à l’ouverture de tout chantier.

 

 

Attention : il faut donc exiger l’attestation d’assurance et l’examiner attentivement pour vérifier les « activités garanties ». Autrement dit, l’entreprise qui réalise, par exemple, des travaux de plomberie et d’électricité, doit être assurée pour les travaux de plomberie et d’électricité.

 

Or, parfois, par souci d’économie ou parce qu’elles oublient de faire évoluer leurs polices d’assurance, les entreprises ne sont pas assurées pour toutes les activités qu’elles exercent réellement.

 

En outre, en VEFA, le promoteur a l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Assurance dont l’acquéreur pourra retrouver les coordonnées, ainsi que les références du contrat dans son acte de vente. Il est donc important de vérifier ce point avant de signer l’acte.

 

Enfin, lorsque le dommage ne relève pas des garanties ci-dessus ou survient avant la réception, la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur peut être engagée.

 

En effet, comme tout professionnel, une entreprise de construction doit répondre des dégâts, des préjudices qu’elle cause.

 

 

Les différents moments pour faire constater les malfaçons de construction

 

 

Une fois les travaux terminés, une réception intervient entre le promoteur et les entrepreneurs.

 

Un procès-verbal est dressé, au sein duquel le promoteur peut émettre des réserves en raison du constat de malfaçons de construction, de désordres ou de défauts de conformité apparents.

 

Cette réception constitue le point de départ des garanties de parfait achèvement, biennales et décennales entre le promoteur et les entreprises.

 

Par la suite, l’acquéreur est invité par le promoteur, lors de la livraison, à prendre possession du bien. C’est le moment de la remise des clés à l’acquéreur.

 

Comme lors de la réception, un procès-verbal de livraison est dressé au sein duquel l’acquéreur peut émettre des réserves. Un examen minutieux du bien est alors important afin de mentionner l’ensemble des malfaçons de construction alors apparentes.

 

Dans le cas où les réserves seraient nombreuses et/ou substantielles, il est possible pour l’acquéreur de consigner une partie du prix de vente, sur un compte bloqué (chez un notaire ou à la Caisse des dépôts et consignations par exemple) jusqu’à la réparation des désordres. La somme consignée sera débloquée lorsque les réserves auront été levées.

 

Attention : le promoteur peut refuser de remettre les clés à l’acquéreur qui prend la décision de consigner une partie du prix en raison de l’existence de réserves.

 

 

La livraison constitue le point de départ de la garantie des vices ou malfaçons de construction et défauts de conformité, qu’ils soient apparents ou cachés.

 

Précision importante, lorsque les malfaçons liées à la construction affectent les parties communes, c’est au syndicat des copropriétaires d’agir par l’intermédiaire de son syndic.

 

 

Les délais pour agir en cas de malfaçons de construction

 

 

Attention : si vous souhaitez obtenir une indemnisation en raison des défauts relatifs aux travaux de construction et de malfaçons ou encore d’une non-conformité affectant un bien acheté en VEFA, il est préférable d’agir vite !

 

Le délai de prescription dépend du type de malfaçons et des garanties, le délai pour agir sera donc compris entre 1 et 10 ans.

 

Dans le cas où l’acquéreur constate des malfaçons liées à la construction ou des défauts de conformité, il lui est conseillé d’envoyer au promoteur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une mise en demeure aux fins d’exécution des travaux de réparation ou de mise en conformité.

 

Pour les malfaçons de construction les plus graves, ceux susceptibles de relever de la garantie décennale, l’acquéreur devra impérativement en informer l’assureur dommages-ouvrage en lui adressant, toujours par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une déclaration de sinistre.

 

Dans le cas où cette mise en demeure aux fins d’exécution des travaux ne serait pas suivie d’effet, l’acquéreur peut engager une action en justice. Il s’agit généralement de faire désigner un expert judicaire par le juge de référés afin de faire procéder à un examen de la situation par un technicien impartial.

 

Seule une assignation interrompt les délais (1 an, 2 ans ou 10 ans), la mise en demeure n’interrompt pas la prescription.

 

Il est à noter que l’action en justice peut être dirigée à l’encontre du seul promoteur, qui mettra ensuite en cause les entreprises qu’il estime responsable des malfaçons de construction déplorées par l’acquéreur.

 

 

Lors de cette action en justice, il peut être demandé par l’acquéreur une résolution de la vente ou encore une indemnisation de ses préjudices.

 

C’est le juge qui va déterminer le montant des sommes accordées à la mesure du préjudice subi par l’acheteur en cas de malfaçons liées à la construction ou de non-conformité du bien aux prévisions de l’acte de vente. Il s’agira donc de dédommagements dont l’importance est appréciée, au cas par cas, par la juridiction saisie du litige.

 

 Article rédigé par Maître MOINIER