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VEFA : le vendeur doit respecter le délai de livraison

Immobilier et Construction

VEFA : le vendeur doit respecter le délai de livraison

28 février 2019

Lorsque l’on achète un bien en état futur d’achèvement (V.E.F.A.), l’acte de vente précise la date à laquelle la construction sera achevée et le bien en état d’être remis à son acquéreur, c’est à dire « livré ».

Malheureusement, il est assez fréquent que la livraison intervienne avec du retard, de quelques semaines à plusieurs années…

Dans l’hypothèse d’un retard significatif, les acquéreurs vont légitimement souhaiter être indemnisés des conséquences de ce retard.

Les pénalités de retard

Certains découvriront alors avec étonnement que leur acte de vente ne prévoit pas de pénalités de retard.

Précision importante, l’acte prévoit des pénalités de retard si l’acquéreur paye avec retard les appels de fonds du promoteur, en revanche, si le promoteur livre le bien au-delà de la date prévue, aucune pénalité n’est prévue.

Les acquéreurs devront donc négocier ou, en l’absence d’accord, agir en justice pour obtenir l’indemnisation des préjudices générés par le retard de livraison.

L’annulation de la vente

Dans certains cas, le retard est tellement important qu’il justifiera l’annulation de la vente, on parle de « résolution judiciaire ».

La vente (en état futur d’achèvement) est, comme toutes les ventes, un contrat conclu entre des parties, le vendeur et l’acquéreur en l’occurrence.

Chaque partie est tenue à des obligations :

  • Régler les appels les fonds, pour l’essentiel, pour l’acquéreur,
  • Construire le bien, conformément aux clauses du contrat, dans le délai convenu, pour le vendeur.


Et, si l’une des parties se soustrait à une obligation essentielle, l’autre peut solliciter du juge qu’il annule le contrat.

Des acquéreurs ont ainsi pu obtenir le remboursement des sommes versées au promoteur dans une affaire où le délai de livraison avait été dépassé de 11 mois (Aix, 29 janvier 2019, n° 17/03633).

Le promoteur a également dû leur verser :

  • 24.000 € en indemnisation de leur préjudice financier : intérêts du prêt souscrit pour fiancer l’acquisition, indemnité de remboursement anticipé, etc.
  • 5.000 € supplémentaires en indemnisation de leurs frais de relogement et de leur préjudice moral,
  • Et 5.500 € au titre des frais de procédure.


Une telle procédure n’a de sens que si le promoteur demeure solvable.

Dans le cas contraire, l’acquéreur devra se tourner vers le garant d’achèvement dont les coordonnées figurent nécessairement dans l’acte de vente.



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