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Que faire en cas de retard de livraison en VEFA ?

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Que faire en cas de retard de livraison en VEFA ?

17 juin 2019

Le possible retard de livraison en VEFA est l'un des grands enjeux du mécanisme : dans le cadre d’un achat d’un bien en état futur d’achèvement (VEFA), le contrat de vente mentionne la date à laquelle la construction sera achevée et le bien en état d’être remis à son acquéreur, c’est à dire la date à laquelle le bien lui sera livré.

 

Malheureusement, de nombreux particuliers subissent des retards de livraison en VEFA pouvant aller de quelques semaines à plusieurs années.

 

Face à une telle situation, vous aurez la possibilité de vous défendre, de demander, par exemple, des pénalités de retard ou des dommages et intérêts au promoteur, via votre avocat spécialiste en VEFA, en indemnisation des préjudices subis du fait du retard de livraison du bien en VEFA.

 

Vous avez acheté en bien en VEFA et vous subissez un retard de livraison, vous vous demandez quoi faire et quelle attitude adopter face à cette situation? Notre guide vous explique tout sur l'achat immobilier en VEFA

 

Retard de livraison de la VEFA : à partir de quand est-ce un retard ?

 

L’examen des clauses contractuelles est indispensable pour apprécier l’existence ou non d’un retard de livraison en VEFA.

 

Concrètement, l’acte de vente en état futur d’achèvement prévoit, par exemple, la livraison « au plus tard le 30 septembre 2020 » ou « à la fin du troisième trimestre 2020 » ou encore « dans les 18 mois qui suivent la date (de signature, d’ouverture du chantier, etc.), l’important étant que la date soit déterminable.

 

On peut considérer qu’il existe un retard de livraison de la VEFA lorsque l’acquéreur n’a pu prendre possession du bien à la date convenue ou dans le délai indiqué.

 

A moins que le promoteur ne puisse se prévaloir d’une cause légitime de retard.

 

 

Les causes légitimes de retard

 

Généralement, le contrat stipule une « clause de report de délai de livraison » ou de « suspension du délai » couvrant les risques de retard de livraison de VEFA. Cette clause précise quelles sont les événements, les situations qui autorisent le promoteur à reporter la date de livraison.

 

Il s’agit, par exemple :

 

  • Des intempéries,
  • Du retard dans la livraison des matériaux,
  • Des grèves,
  • Du redressement judiciaire ou de la liquidation d’une entreprise intervenant sur le chantier,
  • Des demandes de modification des prestations par l’acquéreur, etc.

 

Si l’une de ces causes survient, le promoteur doit prouver la survenance de l’événement et son impact sur l’allongement de la durée du chantier.

 

Par exemple, si le chantier a connu 30 jours d’intempéries, le promoteur pourra livrer le bien 30 jours après la date initialement prévue sans encourir de sanction.

 

 

Retard de livraison de la VEFA : quels sont les droits de l’acquéreur ?

 

Les pénalités en cas de retard de livraison de la VEFA

 

En matière d’achat en VEFA, aucun texte n’impose au promoteur de verser des pénalités de retard à l’acquéreur en cas de retard de livraison de la VEFA.

 

L’acquéreur doit donc impérativement exiger que de telles pénalités soient mentionnées expressément dans l’acte de vente en état futur d’achèvement.

 

Ce d’autant, qu’en général, l’acte prévoit que l’acquéreur devra des pénalités de retard au promoteur s’il s’acquitte avec retard des appels de fonds.

 

L’acte de vente en VEFA peut, par exemple, prévoir une pénalité de 1/3.000ème du prix de vente par jour de retard.

 

Ainsi, pour un bien acheté 300.000 €, le promoteur devra verser à l’acquéreur une indemnité de 1.000 € par jour de retard.

 

En tout état de cause, même si l’acte de vente ne prévoit pas de tels pénalités, l’acquéreur pourra demander à être indemnisé des conséquences pour lui du retard de livraison de la VEFA.

 

 

L’indemnisation des préjudices

 

Lorsque le défaut de livraison du bien dans le délai convenu cause des préjudices à l'acheteur, tel que des frais d’hébergement, de garde meubles, etc., il peut en être indemnisé par le promoteur.

 

Pour obtenir ces dommages-intérêts, il faudra fournir des pièces justificatives des dépenses engagées : factures, relevés de compte bancaire, etc.

 

Les actions à mener en cas de retard de livraison en VEFA

 

La mise en demeure

 

Lorsque la date de livraison du bien immobilier neuf acheté en VEFA est effectivement dépassée, il convient d’adresser une lettre de mise en demeure au promoteur.

 

Aux termes de cette lettre, il faut préciser votre intention de mettre en demeure le vendeur de vous livrer le bien objet de la VEFA en lui donnant un délai précis pour s’exécuter.

 

Vous pouvez également le mettre en demeure de vous verser le montant des pénalités de retard, éventuellement prévues à l’acte de vente.

 

Cette mise en demeure doit être adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

 

Au préalable, ou en parallèle, vous pourrez également envisager de faire constater le retard de livraison de la VEFA par un huissier de justice.

 

Si le promoteur ne s’exécute pas, vous devrez envisager d’engager une action judiciaire contre lui pour obtenir sa condamnation à livrer le bien, à vous verser les pénalités de retard dues, le cas échéant, et à vous indemniser des préjudices que vous subissez du fait du retard de livraison de la VEFA.

 

 

La saisine du juge

 

Une fois saisi, le juge peut décider du montant de l’indemnité due par le promoteur.

 

 

Ainsi, lorsque le retard de livraison en VEFA entraîne des conséquences financières pour l’acheteur (intérêts du prêt bancaire, frais de logement, perte d’un avantage fiscal, etc.), le juge pourra condamner le promoteur au versement de dommages et intérêts en sus des pénalités de retard.

 

Enfin, dans certains cas, le retard est tellement important qu’il justifiera l’annulation de la vente, il s’agira alors d’une « résolution judiciaire ». 

 

Car en effet, la vente en l’état futur d’achèvement est, comme toutes les ventes, un contrat et si l’une des parties se soustrait à une obligation essentielle du contrat, l’autre partie peut solliciter du juge qu’il annule le contrat. C’est le cas du promoteur qui doit impérativement respecter le délai de livraison.


De la même manière que le promoteur doit livrer le bien acquis en VEFA dans le délai prévu au contrat de vente, ce dernier doit livrer un bien conforme à la description du contrat de vente et à la notice descriptive, à défaut, il pourra être condamné au titre des malfaçons en construction.

 

Retard de livraison de la VEFA et inachèvement

 

Il arrive parfois que le retard de livraison du bien masque en réalité l’incapacité du promoteur à achever l’ouvrage. Parfois même, le promoteur a mis « la clé sous la porte » en cours de chantier.


Ce risque, substantiel, pour l’acquéreur qui aura déjà payé une partie du prix d’achat, est, dans les faits, bien réel.

 

C’est la raison pour laquelle le législateur a instauré les garanties financière d’achèvement et de remboursement.  

 

Un établissement bancaire ou une société d’assurance s’engage alors, en cas de défaillance du constructeur, à faire l’avance des sommes nécessaires à l’achèvement des travaux ou à rembourser aux acquéreurs les sommes versées.

 

Il est en outre possible pour l’acquéreur qui subit cette situation de demander en justice la suspension de son prêt le temps de l’achèvement.

 

Le risque de retard de livraison du bien immobilier par le promoteur est un des désavantages de la VEFA. C’est pourquoi certains acheteurs préfèrent l’achat immobilier neuf à la VEFA. Toutefois, ce risque juridique peut être réduit si vous êtes bien accompagné !   


Article rédigé par Maître Judith TORDJMANN