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LMNP, résidences-services : la résiliation du bail commercial par l’exploitant

Immobilier et Construction

LMNP, résidences-services : la résiliation du bail commercial par l’exploitant

19 décembre 2018

Lorsqu’un investisseur achète, dans une résidence de tourisme, à la montagne, par exemple, ou dans un EHPAD, la gestion au quotidien de la résidence est confiée à un exploitant.

C’est cet exploitant qui va se charger de louer les appartements, d’accueillir les vacanciers, les personnes hébergées, de leur procurer les services accessoires à l’hébergement : repas, soins, etc.

Dans ce type de montage, les acquéreurs qui investissent dans une même opération adoptent le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) et concluent tous avec un seul et même exploitant un bail commercial ; le locataire, aussi appelé « preneur » exploite la résidence et verse un loyer aux propriétaires.

Dans ce contexte, il est concrètement difficile, voire impossible, pour un particulier de gérer lui-même ce type de bien, sauf à renoncer à bénéficier aux infrastructures et services communs mis en place par l’exploitant telle que la réception, les casiers à skis, etc.

Cette dépendance vis-à-vis de l’exploitant devient problématique lorsque celui-ci « impose » une baisse significative du montant des loyers, voire met fin au bail commercial pour se désengager de l’opération.

De quels recours disposent alors les propriétaires qui non seulement ne peuvent exploiter les lieux directement, mais sont pourtant contraints de louer le bien pendant encore plusieurs années, sauf à perdre le bénéfice de l’avantage fiscal qui avait initialement motivé leur acquisition ?

La condamnation de l’exploitant qui résilie le bail commercial


A priori
, il est logique de considérer que si la résiliation du bail est prévue par ce contrat, le preneur peut légitimement résilier conformément aux prescriptions contractuelles.

Mais, s’agissant d’une opération « globale » : achat, défiscalisation, bail commercial, la Cour de cassation a une vision différente.

En effet, celle-ci considère que l’exploitant, en résiliant le bail commercial à l’issue des 3 premières années, alors qu’il sait les propriétaires engagés sur un terme plus long vis-à-vis de l’administration fiscale, a « manqué au devoir de loyauté contractuelle » et doit indemniser les propriétaires des conséquences financières, notamment fiscales de cette résiliation (Cass. 3e civ., 5 oct. 2017, n° 16-17.533).

La solution est sévère pour l’exploitant mais protectrice des intérêts des investisseurs.



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