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Le bail mobilité créé par la loi ELAN

Immobilier et Construction

Le bail mobilité créé par la loi ELAN

19 novembre 2018

Le bail « mobilité » est l'une des innovations de la loi ELAN adoptée définitivement par la Sénat le 16 octobre 2018.


La situation actuelle



Aujourd'hui, pour donner en location un logement destiné à être la résidence principale du locataire, le propriétaire a le choix entre :

  *   Le bail « meublé » ;
  *   Le bail « nu ».

Le bail meublé est conclu pour une durée minimale d'un an renouvelable - ou 9 mois non renouvelable lorsque le locataire est étudiant. Le bail nu est conclu pour une durée de 3 ans renouvelable.

Dans les 2 cas, le propriétaire ne peut s'opposer au renouvellement du bail que pour certains motifs ; pour vendre, pour reprendre le logement pour y habiter ou en raison des manquements graves du locataire à ses obligations et à la condition de respecter un préavis de 3 ou 6 mois selon qu'il loue en meublé ou nu.

Naturellement, en cas de défaut de paiement des loyers, le propriétaire pourra obtenir la résiliation anticipée du contrat.



La création du « bail mobilité »



Lorsque la loi ELAN entrera en vigueur, les propriétaires disposeront d'une « 3ème voie »,
le « bail mobilité ».

Les logements concernés :

Seuls les logements meublés peuvent être loués dans le cadre du « bail mobilité ».

« Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » (Loi du 6 juillet 1989, art. 25-4).

Concrètement, le mobilier d'un logement meublé comporte, au minimum, les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.(Décret du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé)


Les locataires concernés



Un bail mobilier peut être conclu avec un locataire ou des colocataires qui se trouve(nt) dans l'une des situations suivantes et peut/vent en justifier :

  *   Être en formation professionnelle ou en contrat d'apprentissage, poursuivant des études supérieures ;
  *   Effectuer un stage ;
  *   Effectuer une mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle, salariée ou non ;
  *   Effectuer un service civique ;
  *   Ou encore, être « en mutation professionnelle » selon la dernière version du future article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989 adoptée par le Sénat).



Durée et préavis


Le bail mobilité est conclu pour une durée allant d'un à dix mois, non renouvelable.

A l'inverse des baux « meublés » et « nus », le locataire n'a pas droit au renouvellement du bail.
Si propriétaire et locataire conviennent de renouveler le bail mobilité, celui-ci se transformera automatiquement en un bail meublé, d'une durée d'un an, renouvelable.

Seul le locataire peut mettre fin au bail mobilité avant son terme, en respectant un préavis d'un mois.
Le propriétaire, lui, est engagé jusqu'au terme prévu par le bail.



Points forts / points faibles


Côté locataire, ce nouveau bail introduit incontestablement de la souplesse au droit des baux d'habitation. Il apporte une réponse juridique à la nécessité de résider, dans un véritable logement, pour une période courte et permet d'adapter la durée du bail à ses propres échéances : période d'essai, cycle de formation, etc.

Côté propriétaire, ce nouveau bail permet de s'engager à louer pour une durée prédéterminée, de ne pas avoir de démarche spécifique à entreprendre pour mettre un terme au bail, lequel « s'éteint » spontanément à la date fixée.

Pour bénéficier de ces avantages, le bail devra toutefois être rédigé avec soin. La loi exige, notamment que, la mention « bail mobilité » figure au contrat.

Enfin, et la difficulté est la même quel que soit le type de bail, le nouveau texte n'apporte aucune amélioration à la situation des propriétaires bailleurs face aux impayés de loyers.


Pire encore, la loi nouvelle exclut le versement d'un dépôt de garantie, improprement appelé « caution ».
Et, si le locataire se maintient dans les lieux après avoir cessé de payer son loyer et/ou après la date fixée au contrat, le propriétaire devra saisir le juge pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes dues et son expulsion, dans les mêmes conditions que s'il s'agissait d'un bail « meublé » ou « non ».

Ici encore, l'on ne peut que recommander aux propriétaires bailleurs de choisir soigneusement leurs locataires et leurs cautions.

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