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Bail d’habitation, charges récupérables, répartition et recouvrement

Immobilier et Construction

Bail d’habitation, charges récupérables, répartition et recouvrement

30 janvier 2019

 

En sus du loyer, le locataire doit régler au propriétaire bailleur, les « charges locatives » : le chauffage, s’il est collectif, l’eau en l’absence de compteurs individuels, le nettoyage des parties communes, etc.

Provision pour charges et régularisation annuelle

Chaque mois, le locataire verse au bailleur une somme forfaitaire qui constitue une « provision pour charge ».

Au moins une fois par an, le propriétaire opère une régularisation : il communique au locataire le montant des charges dues pour l’année écoulée.

Si ce montant est inférieur à la somme des provisions versées mensuellement, le bailleur restitue la différence au locataire.

Dans le cas contraire, le locataire doit régler au propriétaire la différence.

Quelles formalités pour le propriétaire ?

Un mois avant la régularisation des charges, le propriétaire doit transmettre au locataire « le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires » (Loi du 6 juillet 1989 « tendant à améliorer les rapports locatifs », article 23).

Aux termes d’un arrêt rendu le 17 janvier 2019, la Cour d’appel a considéré que le propriétaire avait rempli cette obligation et avait donc droit au remboursement des charges locatives, dès l’instant qu’il avait adressé au locataire :

  • des « décomptes individuels de charges distinguant les charges par leur nature –eau, électricité, menues réparations, équipements individuels, nettoyage, taxe d’enlèvement des ordures ménagères »,
  • Lesquels précisaient « le mode de répartition des charges entre les locataires ».

Ainsi, outre les justificatifs portant sur le montant des charges réclamées, le propriétaire doit expliciter au locataire comment il a décidé de répartir les charges entre les locataires d’un même immeuble, faute de quoi le propriétaire non seulement ne pourra pas obtenir la régularisation des charges, mais encore risque de devoir rembourser les provisions pour charges perçues.

 

La répartition des charges entre les locataires

Lorsque le bien loué fait partie d’une copropriété, la tâche du bailleur est (normalement) facilitée par le syndic de copropriété qui communique à chaque copropriétaire un décompte annuel des charges sur lequel les charges « récupérables » auprès des locataires sont mises en exergue, lot par lot.

Lorsqu’il est seul propriétaire d’un immeuble collectif occupé par plusieurs locataires, le bailleur devra déterminer le mode de répartition des charges entre les locataires.

L’arrêt précité de la Cour d’appel de Paris valide les clés de répartition suivantes :

 

  • au prorata de la surface des logements pour les charges d’eau, d’électricité, d’entretien et menues réparations, de nettoyage et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,
  • en fonction du nombre de logements, soit 1/15e, la résidence comptant 15 logements, s’agissant des dépenses liées aux équipements individuels.

Les propriétaires « uniques » d’immeubles collectifs pourront donc utilement s’en inspirer pour répartir entre leurs locataires les charges de l’immeuble.

 CA Paris, pôle 4 - ch. 3, 17 janv. 2019, n° 16/16526.


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